兼業2年目に突入

米沢市の空き家等対策協議会委員として早４年目に突入しました。

昨年から始めた空き家対策の実務経験のために会社に所属しての宅建士をして２年目です。

山形県行政書士会米沢支部の役員としても４年目。

山形県行政書士会の事業者支援WG代表としても３年目。

行政書士業はもう６年目に突入しています。

Youtubeではよく、会社員から兼業で行政書士になったという方がいます。

わたしは行政書士が、常勤専任専従を条件とする法人内宅建士となったわけで、いつもどおり大体逆行している次第です。

宅建士としての役割は、相談が来た空き家または空き家になろうとしている戸建住宅の媒介契約を締結し、買い手に対する販売活動を行うことです。

また、購入の申込みや、物件探しのお手伝いです。

初年度は宅地建物取引業免許の申請から、販売活動の中心になるWebサイトの構築、必要な書類などの準備や宅地建物取引に必要とされる知識や手順を覚えることで精一杯でした。

そんな風に過ごしたこの１年ですが、お引受けまたはご相談に応じた物件のほとんどが非常に個性的で、色々な懸念材料を持ったものでした。

長い間空き家だったために荒れてしまっていたり、設備の一部に使用できないものがあったり、もはや人が済むには適さなかったり、現行の法令制度だと取引自体が難しかったり、相続手続が完全でなく、相続人が行方不明であったり、所有者が認知症の診断を受けて契約辞退できなかったり、新しい制度や扱いのために買い手を見つけるのが困難だったりします。

色々な中古戸建住宅と出会い、空き家になって解決困難だったりする物件の多くは「長い間放置された」ことが共通原因のように感じます。

家は無機物ですが、呼吸しています。

人が住み、使用されているうちはそれほど問題は多くも大きくもありません。

しかし、住む人がいなくなり、年に数回程度しか管理されていない家は徐々にその劣化速度を速め、２～３年もすると客観的に見ても「空き家」になっていきます。

わたしは、人が住まなくなって恐らく一番最初に連絡が入る業界で宅建士をしています。

なので、比較的早めにその解決に着手できる点が有効だと考えています。

行政書士として、事業承継士として、遺言や承継に携わっていると「問題解決は、問題発覚よりも早く着手すればより選択肢が多い」と感じています。

やはり、空き家対策も空き家になる前か、空き家になってすぐだと出口戦略も立てやすいです。

昨年は民亊信託を業務として引き受け、いずれ空き家になるであろう住宅を信託財産として契約を結ぶお手伝いをしました。

これで所有者が自宅を離れても、認知症の診断を受けても、契約が継続している限りは受託者の判断で賃貸も修繕も解体も売却も可能です。

委託者が存命である限り、その財産は委託者または受益者のために活用されます。

成年後見人と違い、民亊信託契約を解除することもでき、信託財産が無くなれば当然に契約は終了します。

本当に信頼できる受託者さえいれば、適切に管理運用されるのであればとても便利で良い精度だと思います。

民亊信託は今のところその手続きについて詳しい専門家が少ないように思います。

より適切に委託者の権利を守るために、公正証書を用いて金融機関に信託口口座を開き、監督人を付けて受託管理業務に従事すべきだと考えます。

なので、その手続きや管理方法は厳密に厳格に証明できるように適正化したほうが好ましいです。

非常に難解で手続きも多いので、どうしても専門家費用も高くなりがちですが、遺言と似た効果もありますのでもっと活用して欲しい制度ですね。

わたしは自分なりに考えた空き家問題解決の方法を試しながら雇用されている法人で営利性と継続性を維持できるように、事業を整頓していきます。

順調に進んでもあと２年間は必要だと踏んでいます。

役目が多く、会社員として拘束時間も多くなり、業務に充てられる時間は限られていますが、わたしでなければ難しいと思われるご相談にはできる限りお応えしたいと思っています。

今後とも、よろしくお願いいたします。